O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado sobre a compra e venda de imóveis. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento fundamental sobre a base de cálculo do ITBI e o direito dos contribuintes à restituição de valores pagos indevidamente.
O Tema 1.113 do STJ estabeleceu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel na transação e que a administração tributária não pode definir previamente um valor de referência unilateralmente. Além disso, o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, que só pode ser afastada pelo município mediante um procedimento administrativo próprio, garantindo o contraditório e a ampla defesa.
A decisão gerou um grande impacto na forma como os municípios cobram o ITBI, levando muitos contribuintes a buscar a restituição de valores pagos a maior.
O que diz a tese do STJ sobre o ITBI?
O STJ, ao julgar o REsp nº 1.937.821/SP sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou três teses centrais sobre a base de cálculo do ITBI:
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Esse valor não pode ser vinculado à base de cálculo do IPTU, pois os critérios de avaliação dos dois impostos são diferentes.
O valor declarado pelo contribuinte na transação goza de presunção de veracidade, ou seja, presume-se que ele reflete o valor de mercado do imóvel. Para que a prefeitura possa contestar esse valor, deve ser instaurado um procedimento administrativo específico, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
Os municípios não podem fixar previamente um valor de referência para a base de cálculo do ITBI de forma unilateral. Ou seja, a administração tributária não pode definir um valor mínimo ou utilizar um índice próprio para calcular o imposto sem analisar o caso concreto.
Qual a consequência prática dessa decisão?
Com a consolidação dessa tese, muitas cobranças de ITBI realizadas pelos municípios passaram a ser questionadas judicialmente. O principal impacto está na forma como os municípios determinam a base de cálculo do imposto.
Antes dessa decisão, era comum que as prefeituras utilizassem valores de referência fixados por elas mesmas, muitas vezes muito superiores ao valor real da transação imobiliária. Agora, os contribuintes têm respaldo legal para exigir que o imposto seja calculado com base no valor efetivo da negociação.
Se a prefeitura arbitrar um valor maior sem instaurar um procedimento administrativo regular, o contribuinte pode questionar essa cobrança e, caso tenha pago o imposto a maior, tem direito à repetição do indébito, ou seja, à devolução da diferença paga indevidamente.
Repetição de indébito: como recuperar o ITBI pago a maior?
Se um contribuinte pagou ITBI sobre um valor superior ao efetivo preço de compra do imóvel, pode solicitar a restituição da diferença. O pedido pode ser feito na via administrativa (diretamente junto ao município) ou na via judicial, caso a prefeitura negue a devolução.
Os tribunais estaduais já vêm aplicando essa tese em diversos casos, reconhecendo o direito dos contribuintes à devolução dos valores pagos a maior. Algumas decisões recentes do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) confirmam essa tendência:
No caso do processo 0034092-93.2021.8.19.0001, o município do Rio de Janeiro cobrou ITBI sobre um valor arbitrado unilateralmente, bem acima do preço efetivo da venda. O contribuinte obteve na Justiça o direito à restituição do valor pago a maior.
Em outra decisão (0341223-80.2022.8.19.0001), o TJRJ reforçou que o município não pode fixar previamente um valor de referência sem um procedimento administrativo adequado.
No processo 030169-84.2022.8.19.0001, o tribunal reafirmou que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da transação e determinou a devolução do valor pago indevidamente.
Conclusão
A tese firmada pelo STJ no Tema 1.113 representa uma importante vitória para os contribuintes, garantindo maior segurança jurídica na cobrança do ITBI. A decisão impede que os municípios utilizem critérios arbitrários para definir a base de cálculo do imposto, protegendo o direito dos compradores de imóveis a uma tributação justa.
Caso o ITBI tenha sido cobrado sobre um valor superior ao real da transação, o contribuinte pode buscar a restituição dos valores pagos a maior, seja na via administrativa ou judicial.
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